Los microapartamentos inundan São Paulo y otras capitales de América Latina

Lara Maia teclea con prisa en su computador portátil, apoyada sobre el escritorio que ocupa un hueco entre la nevera y el armario, frente a la cama ubicada contra la pared. En su apartamento de 16 m², esta brasileña residente de São Paulo se las arregla para vivir y trabajar.

“No necesito más: estoy cerca de todo y siento la libertad de irme cuando quiera con unas pocas maletas”, dice a la AFP esta ingeniera de sistemas de 34 años mientras contempla el atardecer sobre los rascacielos del centro paulista desde el piso 16.

Ubicado en el barrio Bela Vista, junto al corazón de la ciudad, este microapartamento refleja una tendencia creciente en los últimos años en la urbe más poblada de Latinoamérica y en otras de Brasil y de América Latina, como Bogotá y Bueno Aires, donde las viviendas del tamaño de cuartos de hotel se multiplicaron.

Aunque ya es habitual en grandes capitales del mundo, en São Paulo, el boom de los apartamentos residenciales de hasta 30 m² es más reciente: entre 2016 y 2022, la oferta trepó de 461 unidades a 16.261, un 21 % del total, según el Sindicato de Vivienda del Estado (Secovi-SP).

Un flujo de inversiones hacia el sector e incentivos del plan de urbanización impulsaron el mercado de estos apartamentos en esta ciudad de 11,5 millones de habitantes.
Algunos, con muebles encajados como piezas de tetris o la cocina a centímetros del baño, se volvieron objeto de bromas virales en redes sociales, donde un usuario los denominó “cautiverio gourmet”.

Eso no espantó la demanda, compuesta principalmente por adultos de entre 20 y 39 años, según una encuesta de la inmobiliaria digital Quinto Andar.

“Son jóvenes profesionales –de clase media y media alta–, iniciando su carrera, en su mayoría solteros, atraídos por inmuebles modernos y bien ubicados, cerca de sus sitios de trabajo o con buenas conexiones de transporte público”, algo muy valioso en una ciudad con tránsito caótico, describe Ely Wertheim, presidente ejecutivo de Secovi-SP.

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Criada en una casa amplia en Baurú, municipio del interior paulista, Maia reconoce que “podría conseguir un apartamento más grande” en otro barrio por los 2.300 reales (casi US$ 475, unos dos millones de pesos) mensuales que paga por su microapartamento.
Sin embargo, resigna metros para estar cerca de su familia y de su trabajo presencial, que intercala con el trabajo remoto.

Al final de la jornada de teletrabajo, cierra la pantalla y prepara un té con una tostada que calienta en su única sartén sobre una hornilla eléctrica. Después, despliega una mesa rodante escondida debajo del escritorio y se sienta a comer.

En un espacio tan pequeño uno aprende a desprenderse de muchas cosas y cambia la percepción sobre lo que necesita.

“En un espacio tan pequeño uno aprende a desprenderse de muchas cosas y cambia la percepción sobre lo que necesita”, señala Maia, adaptada a un estilo de vida más minimalista y sustentable, moderando incluso el lavado de ropa.

Las reuniones con amigos transcurren en una sala en la terraza, un área compartida que se ha vuelto común en los edificios nuevos, que ofrecen lavandería, salas de coworking y juegos, y hasta espacios para bañar las mascotas.

Como Nueva York y Tokio

Óscar Borghi, un ingeniero de 39 años, vive con su novia desde el año pasado en un apartamento de 28 m² con dos ambientes, en el sur de la ciudad. “Creímos que resultaría pequeño, pero estamos cómodos con la distribución y los espacios del edificio: cuando coincidimos en home office, uno trabaja en el coworking”, dice Borghi, que también vive cerca de su oficina y la estación de tren.

Rodger Campos, economista de la plataforma Loft, asimila São Paulo, la quinta mayor ciudad del mundo, a otras como Nueva York o Tokio, donde abundan los microapartamentos: “Tiene densidad (concentración) de población, conexión global, y es un polo de trabajo, salud y educación”.

Además, explican la inundación de microviviendas las tasas de interés, que registraron una baja entre 2018 y 2021 (de 6,75 % a un piso histórico de 2 % por la pandemia), dice José Armenio, secretario adjunto de la Secretaría Municipal de Urbanismo de São Paulo. Esos niveles incrementaron el capital en el sector y estimularon a inversores a comprar inmuebles para alquiler.

También contribuyó a una rebaja de los permisos de construcción de apartamentos pequeños dispuesta por la Municipalidad en 2014, indica Armenio. El objetivo era aumentar la concentración de habitantes en áreas servidas por transporte público, con viviendas más accesibles a una clase menos acomodada. Pero el resultado fue diferente: “Los apartamentos de hasta 30 m² tienen el m² más caro de la ciudad”, detalla Campos.

Incluso, en São Paulo se están construyendo los microapartamentos más pequeños de América Latina a precios altos. Uno de esos proyectos, VN Higienópolis, pertenece a la empresa Vitacon, que está construyendo microapartamentos de 10 m² en São Paulo. Cuando el proyecto fue lanzado al mercado inmobiliario, cada microapartamento alcanzó un precio aproximado de US$ 18.000 (71,3 millones de pesos).

Aunque no son los más pequeños del mundo: en capitales como Tokio, con una densidad de población de entre las más altas del mundo y unos precios por las nubes, se pueden conseguir microapartamentos de 8 metros cuadrados. La Cámara Municipal aprobó recientemente una revisión del plan urbano que encarece las construcciones de microapartamentos, para crear más viviendas familiares. Aunque algunos creen que una sobreoferta en el mercado es lo que frenará la tendencia.

Los edificios de microapartamentos como este, situado en el barrio Bela Vista de São Paulo, reflejan una tendencia creciente.

Buenos Aires y Bogotá 

En otras capitales como Buenos Aires o Bogotá, los microapartamentos también se están volviendo una tendencia, básicamente porque muchos habitantes pasan hasta más de tres horas diarias realizando viajes en transporte público o privado de su casa a su oficina o sitio de trabajo, y como sus salarios no les dan para adquirir apartamentos o casas de mayor tamaño, cambian espacio por ahorro de tiempo, generalmente quienes viven solos.

Con espacios que alcanzan los 20 m², los microapartamentos se están posicionando en estas dos capitales, además de São Paulo, como consecuencia, en parte, del empeoramiento de problemas como la densidad poblacional y la movilidad.

Buenos Aires, con más de 3 millones de habitantes, es una de las capitales donde pululan hoy esta clase de proyectos de construcción. Uno de ellos, de la firma Predial, ofrece microapartamentos entre los 40.000 y los 50.000 dólares (entre 158 millones y 198 millones de pesos). Las unidades residenciales tienen entre 18 y 20 m².

Microapartamentos de 17 m² en una céntrica zona de Bogotá se promocionan en redes sociales con diferentes esquemas de pago para cubrir el valor total: un poco más de 141 millones de pesos. El valor y la zona atraen a muchos compradores que dejan saber su interés en comentarios en redes sociales, pero también sus características espantan a otros que no están dispuestos a pagar ese valor ni mucho menos vivir en ese espacio.

En la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) explican que un factor de peso para esta tendencia es la escasez de suelo, que hace económicamente inviable la oferta de vivienda con áreas más grandes, bien ubicadas, en zonas de oficinas y con bueno equipamiento.

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Además, en ciudades como Bogotá casi un 20 por ciento de los hogares son unipersonales, lo que puede explicar la inclinación por propiedades que tengan una mejor ubicación y espacios compartidos aunque el área privada sea más pequeña.
Esta tendencia se ha expandido a otras ciudades colombianas en los últimos años, como Cali, Manizales, Medellín y Barranquilla, en donde se puede evidenciar la construcción y venta de unidades habitacionales desde los 18 hasta los 39 m², destacó en entrevista con Bloomberg Juan Esteban Martínez, líder de Alianzas de la protech La Haus.

“Bogotá, Santa Marta, Cali y Medellín concentran la mayor oferta inmobiliaria de este tipo, donde el precio promedio del metro cuadrado es de 7,4 millones de pesos. Asimismo, Bogotá, Cali, el Caribe, el Eje Cafetero y Medellín son las regiones donde más se registra una mayor demanda por parte de los compradores e inversionistas”, complementó Martínez.

Además de los factores asociados, como la conformación de las nuevas familias y los cambios de los roles de género en la actualidad, Robert Paul Castillo Ramírez, urbanista de la Universidad Nacional de Colombia, académico y líder de la Escuela de Espacio Público de la Alcaldía de Bogotá, también identifica los fenómenos de redesarrollo de las ciudades, debido a los cuales las casas son demolidas para construir edificios en altura o se convierten en comercios.

“Y los apartamentos también se compran para poder alquilarlos a través de aplicaciones como Airbnb. Esa rentabilidad que se les saca hoy en día a esos apartamentos pequeños hace 40 años era impensable”, señaló el urbanista.

Perfil de los compradores 

Los inversionistas, los jóvenes y los compradores aficionados están entre los grupos que más demandan en la actualidad estos proyectos.

Mientras los inversionistas los adquieren principalmente para alquiler de estancias cortas, los jóvenes que optan por estas alternativas por lo general son personas que están en búsqueda de su primer apartamento y se motivan por ubicaciones privilegiadas. 

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“Los jóvenes gustan de esta clase de apartamentos porque se pueden comprar por cifras iguales o inferiores a los 200 millones de pesos, son precios más elevados que una unidad VIS, pero no tan altos como los de un apartamento en las zonas exclusivas de la ciudad”, agrega Martínez, de La Haus.

Y aunque los microapartamentos son una alternativa de vida para cada vez más compradores, también hay quienes se oponen al modelo al considerar que se trata de un enjaulamiento entre bloques de ladrillo.

“Una persona para poder tener el dinero suficiente para poder comprar un apartamento de 90 metros cuadrados, por ejemplo, tiene que esperar mucho tiempo. Si una persona de 25, 28 o 30 años no tiene esas posibilidades, entonces le toca, sí o sí, comprar algo muy pequeño, que está en la medida de sus posibilidades. Entonces, en ese sentido, digamos que es como una obligatoriedad para ciertas clases sociales comprar esos apartamentos y en ese sentido también se precariza su vida”, aseguró Castillo Ramírez, de la Universidad Nacional.

Mientras que desde La Haus, complementan que “los microapartamentos seguirán en una tendencia de venta y esto se alinea con los modelos constructivos que buscan romper barreras de entrada a la inversión inmobiliaria. Actualmente, en Colombia hay más de 11.000 unidades disponibles con estas características. Las constructoras y los desarrolladores han entendido los cambios en los patrones de consumo y las expectativas de los compradores”.

LUJÁN SCARPINELLI
AFP (*)
Sao Paulo
En Twitter: @AFPespanol

(*) Con información de Bloomberg

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